乐居买房发自北京 鞠风超
今年1-8月份，超过200个城市发布了700+次稳楼市政策。在各方努力下，目前各地的“保交楼”工作已经取得积极进展。那么，今年的“金九银十”还会再现往年的楼市盛况吗？2022年的长沙，哪些片区、板块值得重点关注？长沙楼市的成交、房价可能出现哪些变化？乐居买房就此专访了湖南中原研究院执行院长陈世霞。
陈世霞表示，8月，长沙内五区住宅供需达到近10年的最低值，规模下降明显。在新房成交低温下，长沙二手房表现优于新房，但一二手总体规模进入历史低点。从市场端的反馈来说，市场信心还在缓慢恢复中，并没有快速反弹。
但历史经验告诉我们，市场越低迷，越适合买房，因为房价的涨跌于你只是纸上货币，以相对低的价格买到合适的房子，早买早享受。所以，对于有自住刚需或改善需求的朋友来说，“金九银十”是买房的好时机，错过了金融危机的2008，又错过了去库存的2014，就不要再错过2022了。
综合购房需求以及市场推盘、优惠分析来看，陈世霞建议刚需及刚改客户“金九银十”应及时“上车”，因为今年市场压力下不排除项目会推出更大力度的促销手段去吸引客户、提高认购。目前政策是宽松窗口期，刚需及刚改项目当前市场压力较大，竞争激烈；客户对于价格较敏感，而“金九银十”项目的优惠力度有较大吸引力，后期待入市项目受限价影响价格将持续上扬，所以，对于刚需及刚改客户而言：此时是“上车”的最佳时机。
高改项目面向高端客群，释放优惠的可能性较小，高改客户资金充裕，选择“上车”与否关键在于是否有值得入手的项目，目前长沙有绿城凤起麓鸣、旭辉铂悦湘江、江山印等多个地段稀缺、品质高端的改善项目，“金九银十”或将加大推售量，高改客户的项目、房源选择性增多，此时入手时机也较佳。
长沙目前市场的表现来看，还在筑底阶段，未来稳楼市政策仍存在继续调整的空间。从短期来看，长沙未来4个月有一定的压力，但相比中部武汉南昌来说，长沙房价最低，库存压力适中，总体非常健康稳定的市场。热点板块热点楼盘一房难求，远郊板块卖不动，中间板块在客户量有限下需要营销促进成交。所以，未来4个月的销量取决与政策的持续放松和开发商促销力度的叠加效应。
以下为采访实录：
Q1 今年“金九银十”还是购房的好时机吗？为什么？
陈世霞：传统的“金九银十”已来，先看一组长沙楼市的表现数据：8月，长沙内五区住宅供应量55万方，与7月相比环比涨12%；成交量55万方与7月相比持平，均价14589元/平，环比涨5%。但值得注意的是，供需都是近10年的最低值，规模下降明显。
在新房成交低温下，据统计，长沙二手房每个月新增2000套挂牌，累计挂牌总量房源68565套，今年二手内五区月均成交3000套，已恢复去年下半年的平均水平，总体二手房表现优于新房表现，但一二手总体规模进入历史低点。
对于购房者来说，如果你是自住刚需或改善需求来说，历史经验告诉我们，市场越低迷，越适合买房，因为房价的涨跌于你只是纸上货币，以相对低的价格买到合适的房子，早买早享受。错过了金融危机的2008，又错过了去库存的2014，希望你不要错过2022。
Q2 刚需、刚改、高改，您更建议哪类购房人在金九银十抓紧“上车”？理由是？
陈世霞：看购房者个人需求，买房宜早不宜迟。
今年1-8月长沙内六区商品住宅供应509万方，成交555万方，同比下滑均超过4成，成交均价12839元/㎡，同比上涨10%。
市场规模缩小，但长沙楼市中长期发展基础面良好，价格稳步上涨是长期发展趋势；当前市场活跃度低，传统“金九银十”市场促销力度较大，今年市场压力下不排除项目会推出更大力度的促销手段去吸引客户、提高认购。
刚需及刚改项目当前市场压力较大，竞争激烈，而客户对于价格较敏感，“金九银十”项目优惠力度够大，目前政策是宽松窗口期，后期待入市项目受限价影响价格将持续上扬，对于刚需及刚改客户而言：此时是“上车”的最佳时机。
高改项目面向高端客群，释放优惠的可能性较小，高改客户资金充裕，选择“上车”与否关键在于是否有值得入手的项目，目前长沙有绿城凤起麓鸣、旭辉铂悦湘江、江山印等多个地段稀缺、品质高端的改善项目，“金九银十”或将加大推售量，高改客户的项目、房源选择性增多，此时入手时机也较佳。
Q3 在您看来，长沙的哪些片区、板块，可能成为九、十月的市场热门？
陈世霞：长沙主流客户看重地段、性价比和配套。
目前已凸显高价值的板块，如滨江新城、大市府、梅溪湖、洋湖、天心滨江等，地段优势突出，占据长沙独特江景、湿地、山体资源等，配套完善，品牌房企扎堆开发，品质型项目多，改善型客户偏好此类板块，九、十月份加大供应量可能性较大，或将带动板块热度。
发展雏形初现的潜力型板块，如麓谷二期、鹅秀、高铁新城等，片区规划加速落地，教育、商业等配套日益完善，品牌房企进驻积极性高，片区价值逐步兑现，而片区内部竞争激烈，九十月促销可能性较大，此时入手性价比极高，对于刚需、刚改客户置业具备较强吸引力。
Q4 可否请您作出预测，长沙市场成交、房价等方面，未来一段时间的走势如何？
陈世霞：主要从政策、供需和板块三方面展开。
政策层面，全国楼市从收紧政策全面转向宽松政策，长沙从网签限售时间调整，再到存量盘活政策，以租换房票，再到二孩及以上家庭新增一套购房资格，再到长沙县稳楼市12条，起到了一定的促进作用，但就目前市场的表现来看，还在筑底阶段，未来稳楼市政策仍存在继续调整的空间。
供需也是双向下降。全年预计供需同比下降3-4.5成，总体量跌价涨。从短期来说，截至8月底内六区库存830万方，按照近6个月的消化速度，去化周期至11.8个月的预警值，亦是四年来的最高值，虽然绝对值变化不大，但上升趋势明显，说明销售速度放缓明显。
预计下半年长沙内六区还有新增供应量569万方，保守的来看，因去年集中供地中约4成左右为平台公司兜底，加之房企资金问题放慢新开工节奏等因素影响，预计供应量还会持续下跌，但总体量会高于上半年的供应量，保守估计在400万方。
从短期来看，长沙未来4个月有一定的压力，但相比中部武汉南昌来说，长沙房价最低，库存压力适中，总体非常健康稳定的市场。
长期来看，每年净流入人口20-30万，总人口全国排名17，中部省会排名第3，小学生人口排名中部省会第2，增长率排全国第二，这些数据都充分说明，基于人口增长对于住房需求的新增和换房需求的基本面相当夯实。短期市场的压力，在于新增供应不足，市场观望情绪浓厚所致。
板块分化继续加剧，供应量决定销量。目前的市场供应量决定销量，限价时代，供应量集中在什么板块，什么项目上，就已经决定一大半，当然前提是在发展潜力的板块，项目没有硬伤。
总体来说，9月六区一县预计41个项目有新开和加推动作，共4811套，67.52万方，其中内五区预计新增供应4134套，58.1万方，供应量环比8月增长的前提下，成交量有望环比回暖，传统的“金九银十”的旺季热销，恢复去年同期水平，估计难再现，总体规模在下降，短期难有起色。
短期内就目前长沙政策的放松很难起到市场回升的决定性作用，市场供给不足和客户需求疲软是关键，简单来说，热点板块热点楼盘一房难求，远郊板块卖不动，中间板块在客户量有限下需要营销促进成交。未来4个月的销量取决与政策的持续放松和开发商促销力度的叠加效应。
基于板块供求关系，市场需求以及短期购买力等因素，板块分化和产品竞争力分化继续加剧，具备产品品质和核心配套的改善产品会持续旺销。
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